(万科A)万科前7月超千亿拿地销售额突破四千亿 经营性净现金流连续12年为正三道红线全绿

在去年销售额突破7000亿元后，万科今年再加速。

8月4日，万科企业股份有限公司(万科A，000002.SZ)公布2021年7月销售及近期新增项目情况简报。
今年前7个月，万科累计实现合同销售面积2498.8万平方米，合同销售金额4059.8亿元，共斥资1119.78亿元拿地。

销售额加速增长的同时，利润也保持稳定的增速。
根据历年数据显示，万科归属于上市股东的净利润近10年的年复合增长率超过19%。

值得关注的是，作为1991年A股上市的企业之一，迄今为止，万科已29年不间断地进行现金分红，上市以来累计的分红金额已达836.9亿元。

与此同时，万科保持了健康的财务状况，截至3月末，“三道红线”成功回归“绿档”。

截至目前，万科已实现了经营性净现金流连续12年为正，2020年公司持有货币现金1952亿元，为一年内到期有息负债的2.4倍；净负债率仅18.1%，并保持了连续20年低于40%；国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科行业领先评级。

知名地产分析师严跃进对长江商报记者表示，万科属于公司治理模式优秀、经营稳健的企业，今年拿地工作积极稳妥推进，值得肯定。
拿地规模继续证明其在后续行业发展方面的优势。
而三道红线全部回归绿档，说明财务数据总体健康稳定，也有助于后续融资等工作的开展。

业绩平稳增长，拿地保持理性

从全国业绩来看，今年上半年万科累计实现合同销售金额3544.3亿元，根据7900亿销售目标计算，目标完成率为44.9%。

2021年1-7月，万科累计实现合同销售面积2498.8万平方米，合同销售金额4059.8亿元，同比增长7%，销售单价1.62万/平方米。

在土地获取方面，今年前7个月，万科共斥资1119.78亿元拿地。
万科总裁、首席执行官祝九胜此前在股东大会上透露，在22个城市首轮双集中供地中，万科斩获了47块土地，可售面积达717.5万平方米。

其中，4-6月三个月时间里，万科拿下的土地项目分别达20个、17个及26个，所付出的权益地价达641.62亿元。
拿下的项目数量及付出的权益地价，几乎是一季度的两倍。

从区域布局来看，按照万科2020年年报，去年万科共新获取168个项目，且86%位于重点城市群。

严跃进认为，从拿地策略看，万科属于比较低调的房企，地王获取方面，很少会听到万科的声音。
另外万科本身在城市选择方面，还是比较谨慎的，总体上是属于比较稳健且有成长性的城市。

三道红线成功回归“绿档”

2020年，万科三道红线踩中一道，为黄色档，不达标指标为扣除预收后的资产负债率，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示万科有信心在今年一季度就全部回归绿档。

截至3月末，万科成功回归“绿档”。
数据显示，截至3月31日，万科的净负债率为15.5%；持有货币资金1966亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和723.7亿元。
另外，剔除预收款项的资产负债率为69.5%，符合“绿档”企业标准。

长江商报记者注意到，截至目前，万科已实现了经营性净现金流连续12年为正，信用评级长期保持行业领先。
具体到2020年，万科持有货币现金1952亿元，为一年内到期有息负债的2.4倍；净负债率仅18.1%，并保持了连续20年低于40%；国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。

高喊活下去的万科集团董事会主席郁亮，曾在去年11月公开表示：“‘三道红线’后，金融红利、土地红利都结束了。
原先拿地很关键，而如今好产品、好服务比拿地更重要，组织架构也要因此跟着调整。
”

今年6月，万科启动组织和人事变革，将现有的五大区域拆分为七个，即北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北等区域。

同时，万科将研究与开发专业公会改为开发经营中心，负责开发和经营业务的专业能力建设和业务发展。

亿翰智库认为，房企组织变革主要围绕总部精简、区域优化、多元化业务条线调整三大主题，一方面可以通过调整组织架构，加强对所在城市的深耕，提高市场占有率；另一方面组织架构的优化整合，有利于降低公司的管理成本，达到降本增效的目的。

在行业整体融资环境趋紧的背景下，万科2020年平均融资成本6.5%，继续保持行业低位；净负债率18.1%，在2019年33.9%的基础上进一步降低15.8个百分点。

多元化板块发展逐步释放潜力

万科的发展经历了“多元化—房地产—地产相关多元化”的发展路径。
除了在地产开发主业持续巩固提升基本盘，在多元业务板块上，2020年万科继续坚持“城乡建设与生活服务商”的战略定位，在物业、住宅租赁、商业开发运营、物流仓储服务等业务板块都实现了有质量的发展。

在新赛道方面，万科的转型初见成效，多个新赛道优势明显。
万科物业正式向空间科技服务商转变，2020年实现营收182亿元，同比增长27.4%，过去5年复合增速34%；旗下“泊寓”已成为国内规模最大、出租率最高的集中式长租公寓服务商，截至2020年开业14.2万间，全年营收25.4亿元，同比增长72.3%，已开业项目整体出租率超过95%；旗下“万纬物流”累计开业项目建面达700万平方米，2020年实现营收18.7亿元，同比增长37%。

值得注意的是，除了物业和公寓，万科的其他多元化板块成效还未达预期，包括冰雪业务、养猪业务等大多仍处于价值挖掘阶段。

严跃进认为，对于万科多元化的模式，总体上要给与肯定，其在城市更新、商业地产、长租公寓等方面采取了稳健的发展战略，总体上也形成了比较全面的多元化业务。
类似多元化业务和住宅业务有一定的关联，也有很多特殊性。
未来此类业务发展，也将进一步促进万科的全面发展。